Tím, jaké faktory ovlivňují hodnotu kulturních památek, se ve svém výzkumu zabývají David Brandejs a Pavel Klika z Ústavu soudního inženýrství VUT. Konkrétně je zajímalo, jak se cenotvorné faktory jako stáří budovy či architektonický styl odrazí na cenách bytů v památkově chráněných domech. Ukazuje se, že důležitá je například vzdálenost základní školy či zastávky hromadné dopravy. Naopak architektura v některých lokalitách nehraje příliš velkou roli.

Na Ústavu soudního inženýrství VUT (zkráceně ÚSI) se dlouhodobě zabývají oceňováním nemovitostí a oceňovacími metodami. „Zkoumáme cenotvorné faktory, které ovlivňují hodnotu nemovitostí. Ty rozdělujeme do dvou hlavních skupiny - vlastnosti nemovitostí a vlastnosti jejich okolí. Do vlastností nemovitosti spadá například použitý stavební materiál, stáří stavby, opotřebení stavby a její další životnost, dispozice a velikost stavby, počet a umístění podlaží, ale také tvar stavby a umístění ke světovým stranám. Jiná je hodnota domu z cihel, jiná domu z panelů, montované stavby či dřevostavby,” přibližuje David Brandejs z ÚSI. Do vlastností okolí pak spadají zejména funkční, estetické, psychologické a sociologické faktory. Ale také faktory prostorové, umístění stavby v lokalitě či občanská vybavenost v okolí. „Mezi prostorové faktory patří třeba vzdálenost od mateřské, základní nebo vysoké školy, ale také například od nejbližšího lékaře. I takové věci mají zásadní vliv na hodnotu nemovitostí. Působí sice mnohdy skrytě, ale možná o to důrazněji,” upozorňuje Brandejs.

Ten se společně s kolegou Pavlem Klikou rozhodl zmapovat méně probádanou oblast, kterou jsou kulturní památky. „Konkrétně vyhodnocujeme faktory, které mají vliv na hodnotu bytových jednotek v památkově chráněných bytových domech,” popisuje. Kromě použitých materiálů či vzdálenosti od nejbližší zastávky MHD je navíc zajímal i vliv architektonického stylu a stáří budov. Do výzkumu zahrnuli všechna města v České republice nad devadesát tisíc obyvatel. Kromě Prahy. „Ta je se svým specifickým trhem, rozlohou a vysokým počtem kulturních památek příliš velká na to, abychom všechna data zvládli za jeden rok shromáždit a vyhodnotit,” vysvětluje Brandejs.

Ačkoliv ještě projekt není ukončený a všechna data vyhodnocená, už se začínají ukazovat některé překvapivé jevy. Davida Brandejse například podle jeho slov překvapilo zjištění, že v některých lokalitách architektonický styl budovy nemá na hodnotu bytových jednotek významný vliv. „Už máme vyhodnocená data z Plzně, Brna a Olomouce. Na těch se zatím ukazuje statisticky nevýznamný vliv architektonického stylu, tedy zda je bytová jednotka v secesním, barokním či historizujícím slohu nebo třeba domě postaveném ve stylu moderní architektury. Velmi zajímavé a překvapivé bylo vyhodnocení katastrálního území České Budějovice. Zde se naopak prokázal statisticky významný vliv na hodnotu bytových jednotek v památkově chráněných bytových domech,” přibližuje Brandejs. V této lokalitě mají nejvyšší hodnotu stavby v neorenesančním, gotickém a renesančním slohu. Nejnižší pak barokní a secesní styl. „Abychom mohli učinit jednoznačný závěr, zda architektonický styl skutečně ovlivňuje hodnotu staveb, budeme na konci celého projektu statisticky testovat veškeré výsledky ze všech jednotlivých lokalit hromadně,“ doplňuje Brandejs.

Nečekané bylo také zjištění, že ani stáří domu není v tomto případě podstatné. „U běžných nemovitostí mají samozřejmě vyšší hodnotu novostavby. U kulturních památek jsem ale očekával, že právě stáří budovy by mohlo, vzhledem k historické hodnotě, zvyšovat její cenu. Tedy za předpokladu, že je dům po rekonstrukci. Ale ani to se v řadě lokalit nepotvrdilo,” dodává David Brandejs.

Nejvyšší hodnotu měly byty v památkově chráněných domech blízko základních škol a zastávek městské hromadné dopravy. „Zároveň se ale ve výzkumu nepotvrdilo tvrzení, že čím blíž je nemovitost k centru města, tím je dražší,” podotýká Brandejs.

Problém s oceňováním kulturních památek má vyřešit nová metodika 

Momentálně je podle něj oceňování kulturních památek velmi složité. „Jednou z možností je stanovit hodnotu na základě porovnávací metody, Ovšem najít v podstatě totožné, tedy porovnatelné bytové jednotky o stejných parametrech, například výměře, ve stejné lokalitě a podobné památkově chráněné budově, je velmi obtížné,” upozorňuje Brandejs.

Druhou možností je pak postupovat podle cenového předpisu, který vydává ministerstvo financí ve vyhlášce. „Předpis ale stanovuje základní cenu za metr čtvereční podlahové plochy nebo metr krychlový obestavěného prostoru a příliš nezohledňuje památkovou hodnotu,” říká Brandejs. Výnosové metody pak lze využít pouze za předpokladu, že jde o objekt ke komerčnímu využití, tedy že je nemovitá kulturní památka pronajímána. „Ovšem zde zase mohou vstupovat do ocenění další aspekty nehmotné hodnoty, například kouzlo místa nebo věhlas obchodu a jeho dobrá pověst. A to jsou velmi problematicky vyčíslitelné hodnoty," dodává Brandejs. 

I proto nyní Ústav soudního inženýrství ve spolupráci s Národním památkovým ústavem usiluje o získání projektu na vyvinutí nové metody pro oceňování národních kulturních památek. „Náš dosavadní výzkum by mohl posloužit jako zdroj a dílčí vstup do tohoto většího dlouhodobého projektu,” podotýká na závěr David Brandejs, který se v rámci doktorského studia dlouhodobě zaměřuje především na vliv turistiky na hodnotu nemovitostí.

(zeh)

Grant „Vliv významných faktorů, které ovlivňují hodnotu nemovitých národních kulturních památek s rezidenční funkcí v ČR“ je realizován v rámci projektu Kvalitní interní granty VUT (KInG VUT), reg. č. CZ.02.2.69/0.0/0.0/19_073/0016948, který je financován z OP VVV.